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河北楼市限购引发解约潮 违约责任谁承担?  

2017-04-01 08:14:39|  分类: |  标签: |举报 |字号 订阅

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即通客户端报道(河北新闻广播记者 冯晔)近期我省石家庄、保定、廊坊、沧州四市先后出台了房地产限购新政。受此影响,多地新房和二手房市场迎来一波“解约潮”。因政策变动导致无法继续履行购房合同的,到底算不算违约?已经支付的首付款和定金又能否退还?

  限购后多地现“解约潮”,责任谁担引纠纷

  户籍承德的沈女士去年在石家庄西郊看中一套商品房,并缴纳了三成首付。省会限购令出台之后,沈女士因购买的是非首套房,被划入了限购行列。售楼处虽然同意了她解除合同的要求,但要求根据之前协定,扣除沈女士两万多元的定金。

  沈女士:“售楼部给我打电话说网签过不了,因为限购。他们和我说有两套方案,一是更名,我说我不想更名;另一方案就是退款,我说退款可以,还以为是全退,但是他说要扣5%的违约金。”

  不只是新房,由于限购政策提高了首付比例,已经和卖方签订二手房购房合同的李先生,需要额外多支付15万元的首付款。李先生说,这确实超出了家庭的承受能力,因此不得不放弃购买。而房主坚持解除合同是由于李先生单方面的原因,要求他承担违约责任,并支付双倍违约金。

  李先生:“以前20%计算,首付比例比较低,刚好能拿出这部分钱,突然一下子提高到30%,就筹不到这些钱。”

  国大房产槐中路某门店工作人员告诉记者,新政发布以来,已经有超过两成的意向购房者表示要退单或解约。对于那些已经签订购房合同的“在途单”能否解除,已收取的各项费用是否退还,不少买卖双方产生了分歧。

  中介工作人员:“这对我们来说也是一笔损失,客户要安抚好,房主的工作也要做好。”

  律师:楼市调控属不可抗力,买方免责

  河北台记者咨询省内已经实施限购政策的四地房管局了解到,新政正式生效的节点以网签为准。对于那些限购之后没有进行网签的,即使之前签订了购房合同,也要严格执行新政。

  保定市房产管理局工作人员:“签合同是以房管局交易大厅网签备案的合同为准,而不是以在中介签的买卖合同为准,那个时间是不算数的。”

  买方因限购被取消购房资格,或因首付比例提高,无力履行购房行为,这种情况是否可以无责解除合同?已支付的首付款和定金能不能退还?合同法律师王维民表示,根据《民法通则》,楼市调控行为属于不可抗力,因限购导致退房的买方一般不构成违约,作为卖方的开发商或二手房房主应该予以配合,尽快退房退钱。

  王维民:“房屋新政对购房人的履约能力产生重大影响,合同继续履行产生困难,购房人请求解除合同的,一般情况下能够获得支持,并且由卖房人退还定金和已付的购房款。”

  卖方确因解约遭受损失,可主张赔偿

  不过,如果卖房人能够证明购买人有充分的履约能力,那么买方以房产新政为由要求解除合同则不能成立。此外,如果在交易过程中卖方确实因取消合同而遭受经济损失的,可以主张赔偿。

  王维民:“因不可归责于当事人双方的公共政策原因,使合同无法继续履行,一方申请解除合同,另一方要求补偿其合理损失,法院认定,解除合同确实导致当事人利益失衡的,可以酌情予以支持。”

(即通客户端)http://hb.jjj.qq.com/a/20170331/011352.htm?pgv_ref=aio2015&ptlang=2052

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